李:新政的深入实施凸显楼市分类调控的新逻辑：澳门在线威尼斯

(原标题：李：新政的深入实施凸显了楼市分类调控的新逻辑。)在以北京对住房和贷款的认可为代表的严格措施下，很多城市往往存在监管过重、监管范围扩大的趋势。

据Zhongxin.com统计，自2月28日以来，仅3周内就有22个市(县)实施了新一轮控制措施。事实上，国家统计局3月18日发布的70个城市2月份的价格数据显示，在热点城市新房市场稳定的同时，二手房市场往往在量价两方面都有所上涨。

比如2月份北京和广州二手房价格全国领先，物价指数分别下降1.3%和2.7%。那么，这一轮调控的逻辑是什么呢？体现了哪些政策变化？与22个城市公布的措施相比，有几个新现象：一是调控不仅覆盖热点城市，还覆盖热点城市周边的三四线城市(县)；二是有针对性的打压投资抹黑。

比如北京允许企业买房再交易时间，广州允许单买，南昌规定市区不允许未成年人卖房；第三，热点城市增加出租车或限制贷款，以应对二手房价格缓慢下跌；第四，非居民购房放宽，二手房出租开始，表明外国人购房或回国购房投资下降缓慢。另一方面，在预售管制下，市场需求涌入二手房市场。一线城市中，京广楼市出现大幅上涨，二手房价格全国领先，成交量较2月份下降40%。

这意味着在新房预售管制下，大量市场需求涌入二手房市场。2016年10月，北京和广州都宣布了控制措施，试图通过拒绝住房和贷款来反对日益增长的市场需求。

但当市场往往有更好的预期时，就有可能使房子与贷款疏远，甚至鼓励再婚以获得更高的杠杆。所以，京穗回房还贷是合理的。

对于二线热点城市来说，这一轮调控仅次于出租车范围向郊县扩展的特点，允许非居民人口通过社保和纳税购房。2016年，二线热点楼市跌幅仅次于。强二线升级调控，既有库存周期低(6个月左右)的供应端的影响，也有主城区房价上涨，轨道交通延伸到城市外围后，业主需求和投资市场溢出的影响。

疲软的二线楼市已经回落。一方面，由于去库存政策实施两年多，这些城市待售的库存周期已广泛缩减至12个月左右的安全区域，供需两端开始平衡；另一方面，自2015年以来，一线城市和强势二线城市房价上涨到更高水平，刚性的市场需求不得不涌入其他城市。此外，在库存和信贷支持合理市场需求的框架下，楼市热点呈现出板块轮换的特征，即从一线向位于大都市区的强势二线，再向边缘较弱的二线和距离较近的三四线城市转移。所以目前弱势二线的量价波动属于补涨或者补跌。

国家统计局数据显示，今年前两个月，三四线城市集中的中西部商品房销售面积分别快速增长33.0%和33.0%，增速分别提高4.6和20.6个百分点。三四线城市(县)从去库存回落到胜利，明显超出行业预期。和弱的二线一样，三四线的声波也是板块旋转的结果。目前三四线的整治主要集中在北京、上海或者高铁沿线，这一轮整治也集中在t 此外，高铁、轨道交通密集布局运营后，武汉、长沙、合肥、南昌等二线城市楼市半径扩大，周边三四线城市(如宜昌、岳阳、马鞍山、赣州等)近期成交量也有所上升。

)几乎萎缩到快速增长。二十二个市(县)开始调控，政策效率很高，说明地方主体责任落地。

在未来很长一段时间内，分类监管是楼市的主旋律，即该管的管寄居的，该反对的反对。这是楼市在保持高均衡、协商三阶段转型背景下的快速增长和转型，也是快速增长和风险防范的唯一自由选择。可以称之为政策拒绝返还房屋产权。

2015年以来，楼市疯狂后演变成资产泡沫风险。问题不仅出在楼市本身，还与监管制度不健全(如地方主体责任落实不到位、分类监管效果不佳)、资金管理制度和杠杆政策执行不严格等因素有关。如今，监管思路已经开始统一，差异化的住房信贷和出租车政策也已经形成。为了避免房地产市场的去库存政策和信贷政策对合理的市场需求产生不必要的溢出效应，从而异化为过度的特殊杠杆和信用投资，任何一个率先的城市都必须通过启动或加强出租车贷款限制的方式将投资资金推出。

只有在控制了火热的房地产市场后，通过特色化的城市化、基础设施互联互通、公共服务均等化、先入为主、反对合理的市场需求，才能保持房地产市场的健康可持续发展。

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